Как купить винодельческое хозяйство

Покупка винодельческого хозяйства — сложный и трудоемкий процесс, который значительно отличается от привычных операций купли-продажи. Ниже приведены базовые моменты сделки и основные рекомендациями по ее совершению.

Виноградник

Спецификация

Для начала следует обновить Досье виноградарского хозяйства, которое выдается французским таможенным департаментом. Сертификат INAO, выдаваемый Национальным институтом апеллясьонов (контроля качества вина), подтвердит классификацию участков АОС.

Засаженные участки

Чтобы в будущем избежать возможных разногласий, еще до момента совершения сделки необходимо провести замер засаженных участков при помощи GPS. Данный документ не имеет юридической ценности, но позволяет удостовериться в площади посадок и, соответственно, истинной стоимости хозяйства.

Санитарное состояние

Перед совершением сделки необходимо провести экспертизу санитарного состояния виноградника. Наличие заболевания может иметь губительные последствия для будущего урожая и хозяйства в целом.

Окружающая среда

Природные и технологические риски

При покупке виноградника необходимо учесть климатические риски региона. Засуха, мороз, град, наводнения могут впоследствии изрядно потрепать нервы. Существуют сертификаты, констатирующие потенциальные риски (PPRI), в соответствии с которыми подбираются страховые продукты.

Урбанизация и строительные работы

Следует обратить внимание на города и населенные пункты, которые могут быть расположены недалеко от хозяйства. В ближайшем будущем эти некогда отдаленные поселения вполне могут разрастись до границы винодельческого имения с сопутствующими факторами загрязнения: появление скоростной железной дороги, автомагистрали, промышленных объектов, свалки и прочих нежелательных признаков урбанизации. Необходимо знать о планах местной и окружной администраций: рост городов, строительство автомагистралей, дамб и т. п.

Здания

В настоящее время все более ужесточаются строительные нормативы. Любое несоответствие заданным стандартам может повлечь аннулирование сделки или привести к пересмотру цены. Основные пункты, на которые следует обратить внимание приведены ниже.

Асбест

Согласно французскому законодательству, собственник постройки обязан провести исследование на наличие в строительных материалах асбеста. Опасный для здоровья человека минерал может находиться в покрытии крыш, стенах офисных помещений и других местах.

Свинец

Перед продажей здания собственник также обязан удостовериться в отсутствии свинца в строительных материалах. Сертификат выдает местная санэпидемиологическая организация, имеющая государственную лицензию.

Площадь земель и зданий

Закон Carrez от 18 декабря 1996 года обязывает всех собственников участков, входящих в кооперативное хозяйство, перед продажей сделать замер своего участка.

Качество воды

В случае, если владение не подключено к городской водопроводной сети, следует получить сертификат качества воды в лаборатории, имеющей лицензию Министерства здравоохранения Франции.

Паразиты: термиты, древесные насекомые

Закон от 8 июня 1999 года обязывает владельца здания провести экспертизу на наличие или отсутствие в доме термитов или других паразитов.

Соответствие конструкций PLU и разрешение на перестройку

PLU — план земельного участка и плановая перестройка. Со временем здания виноградарских владений могут расширяться, перестраиваться в соответствии или без учета утвержденного плана. В последнем случае могут возникнуть серьезные проблемы, так как для осуществления сделки необходимо получить Сертификат соответствия PLU.

Страховка

Строительные организации должны иметь специальную страховку на возможные риски (по несущим конструкциям), на основании которой собственник в случае проблемы сможет предъявить претензии.

Винодельня

Соответствие конструкций

Все производственные мощности, условия обеспечения безопасности, работа электросети в винодельне должны быть приведены в строгое соответствие с государственными нормативами. Требования к объекту все более ужесточаются. Данные по 16 пунктам инспекторской проверки (MSA-контроль) присовокупляются к договору, в том числе отчет по обеспечению безопасности на рабочем месте и результаты проверки состояния электросетей.

Производство

Очистка сточных вод: существует нормативный документ, регламентирующий технические требования к очистительному оборудованию.

Хлоранизол: хлор обнаруживают в базовых продуктах в винодельнях юга Франции, часто выявляется в Бордо. Во избежание возможных неприятностей необходимо сделать предпродажный анализ.

Оборудование

В полный список оборудования входит также перечень возможных страховок и гарантий по условиям предоставления собственности (аренда, субаренда).

Продавец оборудования, бывшего в употреблении, несет административную и уголовную ответственность в случае, если оборудование окажется неисправным.

Бизнес и торговая марка

Стоимость бизнеса — наиболее уязвимый параметр оценки винодельческого хозяйства и часто становится причиной разногласий. Во многом это связано с тем, что законодательно критерии оценки не прописаны. Часто на стоимость влияет репутация торговой марки. Необходимо позаботиться о защите торговой марки.

Сток и вложения в будущий урожай

Вино — это живой продукт. Перед любой сделкой следует провести полное лабораторное обследование вина, удостовериться в его сохранности и качестве. Хотя эта оценка не снимает всей ответственности с продавца, но делает операцию максимально безопасной и прозрачной. Вместе со стоком нужно оценить средства, ранее вложенные в будущий урожай, поскольку покупатель будет использовать эти вложения.

Персонал

Вместе с виноградником к покупателю переходят обязательства по всем ранее заключенным контрактам продавца. Это касается и расчетов с персоналом. Новый владелец должен быть осведомлен о премиях, запланированных отпусках и других обязательствах перед сотрудниками. Это поможет избежать в дальнейшем возможных спорных ситуаций.

Арендная плата и использование погреба

Нередки ситуации, когда владение, заключившее контракт на аренду или субаренду погреба, продано, а покупатель не намерен пролонгировать контракт. В этом случае позиция покупателя должна быть четко прописана еще до сделки, во избежание рисков возможных судебных разбирательств.

Владение, отягощенное договором аренды на пользование кооперативным погребом, продать сложнее. Владелец должен быть особенно внимательным к срокам завершения договорных обязательств, условиям досрочного выхода, чтобы освободиться от обязательств без финансового ущерба.

Прибавочная стоимость и налоговое законодательство

Нет ничего сложнее в сделке, чем обсуждение прибавочной стоимости. В данном вопросе распределение долей покупателя и продавца сильно разнятся. К примеру, покупатель захочет оптимизировать затраты на оборудование, саженцы и т. п. Продавец в свою очередь предпочтет их сократить. Или продавец захочет увеличить капитализацию жилого дома, а покупатель, наоборот, менее всего в этом заинтересован.

Сроки и условия проведения сделки

С момента подписания договора о намерениях до подписания контракта уходит от четырех до шести месяцев. Только на выполнение запроса о разрешении на эксплуатацию требуется четыре месяца. В это время начинается проведение экспертиз, результаты которых обязательны при подписании договора.

Сделка должна быть закреплена подписями квалифицированных, компетентных третьих лиц. Нотариус, адвокат, бухгалтер, банкир должны проверить и утвердить со всеми сторонами документы на право владения собственностью, снятие ипотек и других привилегий; уведомления структур, у которых есть преимущественное право покупки (SAFER, местная община, муниципалитет), ограничение права использования участка, счета и ежегодный баланс, особые условия.

Работа по формированию и проверке документации постоянно совершенствуется. Профессиональные агенты предлагают полный спектр услуг для соблюдения интересов продавца и покупателя.

Предложения по виноградникам